Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025: marco na unificação e transparência do cadastro imobiliário brasileiro

No dia 15 de agosto de 2025, foi publicada a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, em vigor desde sua edição no Diário Oficial da União (18/08/2025), com o propósito de regulamentar o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e definir o compartilhamento de informações imobiliárias via o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) Normas LegaisIRIB.

Impactos da IN RFB nº 2.275/2025 no Mercado Financeiro segundo especialistas

A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada em 18 de agosto de 2025, representa uma mudança estrutural na regulação dos mercados imobiliário e financeiro. Segundo especialistas, os principais impactos no mercado financeiro envolvem: aumento da transparência e confiança; mitigação de riscos; influência nos valuations; e alterações nas operações de crédito e títulos imobiliários.

1. Transparência e redução de riscos

A implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como identificador único, aliado à integração eletrônica com o SINTER, fortalece a base de dados sobre imóveis, reduzindo assim os riscos de inconsistência e fraudes em garantias hipotecárias e operações de crédito imobiliário opoder.com.brcontatica.com.br.

A obrigação de divulgação pública do valor de referência, atualizado anualmente e estimado por metodologia clara, fornece aos investidores e instituições financeiras dados confiáveis para análise e precificação de ativos, aumentando a segurança jurídica dos negócios anoregrs.org.brDiário Induscom.

2. Valuation e títulos imobiliários

Especialistas destacam que o valor de referência servirá como parâmetro formal em escrituras, transações e tributações — impactando diretamente o valuation de ativos imobiliários, produtos de securitização, FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios) e demais instrumentos financeiros que utilizam imóveis como lastro kimurasalmeron.comDiário Induscom.

3. Eficiência do crédito imobiliário

A integração de dados e padronização cadastral aprimoram os processos de due diligence e avaliação de garantias, reduzindo custos operacionais para bancos e fintechs. Isso pode resultar em redução de spreads, prazos menores de análise de crédito e acesso mais ágil ao financiamento imobiliário contatica.com.bropoder.com.br.

4. Impacto tributário e compliance

A unificação cadastral e o cruzamento de dados entre cartórios, prefeituras e Receita Federal ampliam a capacidade de fiscalização tributária — dificultando práticas como a “declaração em valores de gaveta” e aumentando a segurança jurídica, fator valorizado pelo mercado financeiro Diário InduscomJusBrasil.

 

 

Objetivos e âmbito de aplicação

A norma disciplina as obrigações atribuídas aos serviços notariais e de registro, estipuladas pela Lei Complementar nº 214/2025, em especial:

• Compartilhamento de dados e documentos sobre operações com imóveis urbanos e rurais, através do SINTER Normas Legaissilveiralaw.com.br;
• Adoção do CIB como identificador único de imóveis, conforme previsto no Decreto nº 11.208/2022 Normas LegaisEditora Digital OAB/PE.

SINTER e valorização dos dados imobiliários

O SINTER, instituído pelo Decreto nº 11.208/2022, se consolida como plataforma central para integração de dados territoriais. A IN torna obrigatória a integração dos cartórios e serviços notariais a esse sistema, com transmissão imediata, estruturada e segura após cada ato de registro ou lavratura ribpr.org.brEditora Digital OAB/PE.

Valor de referência: uma nova métrica tributária

O valor de referência é introduzido como estimativa de valor de mercado dos imóveis e será apurado com base em:

1. Preços de mercado;
2. Informações das administrações tributárias municipais, estaduais e federais;
3. Dados fornecidos por cartórios/notariais;
4. Características físicas e jurídicas dos imóveis Editora Digital OAB/PEribpr.org.br.

Esse valor:

• Será divulgado no SINTER;
• Estimado para todos os imóveis com CIB;
• Atualizado anualmente;
• Será passível de impugnação por procedimento específico Editora Digital OAB/PEribpr.org.br.

Cronograma de implantação

O plano de trabalho interinstitucional estabelece fases claras:

• 25/08/2025 – Instalação do Grupo de Trabalho;
• 05/09/2025 – Diagnóstico de sistemas;
• 25/09/2025 – Desenvolvimento de modelo-piloto;
• 20/10/2025 – Testes em homologação;
• 10/11/2025 – Homologação das demandas;
• 25/11/2025 – Entrada em produção;
• 10/12/2025 – Validação e ajustes;
• 20/12/2025 – Relatório final ao gestor do SINTER Normas Legaisopoder.com.brEditora Digital OAB/PE.

Além disso, há previsão de adoção escalonada do CIB:

• Até agosto de 2026 — adequação dos sistemas federais e cartórios, com implantação obrigatória nas capitais e no Distrito Federal;
• Até agosto de 2027 — extensão aos sistemas estaduais e municípios restantes Editora Digital OAB/PEopoder.com.br.

 

Penalidades e garantias

O não cumprimento das obrigações:

• Será comunicado ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ);
• Sujeitará os infratores às penalidades previstas na MP nº 2.158‑35/2001, além de sanções administrativas pertinentes Normas Legaissilveiralaw.com.br.

Importante ressaltar que o contraditório e a ampla defesa devem ser respeitados em qualquer procedimento sancionatório Normas Legaiscontatica.com.br.

Impactos e relevância prática

Para as administrações tributárias, a IN traz:

• Maior eficiência na fiscalização de tributos (como IBS, CBS, ITBI e IPTU);
• Maior aderência entre valores declarados e a realidade de mercado, com uso do valor de referência como meio de prova crivelaripadoveze.adv.bropoder.com.br.

Para cartórios e registros, representa exigências técnicas e operacionais:

• Integração sistêmica ao SINTER;
• Adoção do CIB em documentos;
• Capacitação e ajustes de procedimentos internos Notariadocontatica.com.br.

Para proprietários e o mercado imobiliário:

• Aumento da transparência cadastral e tributária;
• Necessidade de atualização dos registros imobiliários;
• Preservação de garantias constitucionais, como o direito à impugnação e defesa em face da apuração de valor de referência Notariadocontatica.com.br.

Conclusão

A IN RFB nº 2.275/2025 marca o início de uma nova era no gerenciamento de informações imobiliárias no Brasil, ao consolidar o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como identificador único, garantir a integração com o SINTER, e instituir um sistema de valor de referência anual e impugnável.

A medida promove transparência, eficiência fiscal e segurança jurídica, ao mesmo tempo que exige uma transição cuidadosa para proteger direitos fundamentais e garantir a correta implementação técnica e normativa.

Referências bibliográficas (formato ABNT)

• BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Dispõe sobre o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis ao IBS e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Diário Oficial da União, Brasília, DF, 17 jan. 2025.
• BRASIL. Decreto nº 11.208, de 26 de setembro de 2022. Institui o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais – SINTER. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 27 set. 2022.
• BRASIL. Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil. Instrução Normativa RFB nº 2.275, de 15 de agosto de 2025. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 18 ago. 2025.
• BRASIL. Medida Provisória nº 2.158‑35, de 24 de agosto de 2001. Altera a legislação tributária federal. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 27 ago. 2001.
• Editora Digital OAB/PE. CIB e a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025. (Publicação de 20 ago. 2025) Editora Digital OAB/PE.
• Contática. Adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro: Impactos da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025. contatica.com.br.
• Crivelari & Padoveze Advocacia. Receita Federal regulamenta o CIB: novo marco para a fiscalização imobiliária e tributária. 26 ago. 2025 crivelaripadoveze.adv.br.
• Silveira Advogados. Imóveis sob nova regra: Receita Federal exige integração de cartórios ao Sinter e uso do CIB. silveiralaw.com.br.